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Ableitung von Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren für Reihenhausgrundstücke auf Grundlage der Normalherstellungskosten 2000.

Ableitung von Marktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahren für Reihenhausgrundstücke auf Grundlage der Normalherstellungskosten 2000.
Typ:Diplomarbeit
Datum:2003
Betreuer:

Aufgabensteller:
Prof. Dr.-Ing. G. Schmitt
Betreuer:
Dipl.-Ing. M. Mürle

Bearbeiter:Haag, S.
Zusatzfeld:

IBNr: 874

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In dieser Diplomarbeit wurden Marktanpassungsfaktoren für Reihenhausgrundstücke im Stadtgebiet Karlsruhe ermittelt. Marktanpassungsfaktoren dienen zur Ermittlung des Verkehrswerts. Sie werden zur Anpassung des Sachwerts an den Grundstücksmarkt ermittelt. Der Verkehrswert ist der Wert, der für ein bebautes oder unbebautes Grundstück zu einer bestimmten Zeit auf dem aktuellen Grundstücksmarkt erzielbar ist.

Der Verkehrswert bestimmt sich aus den Verhältnissen von Angebot und Nachfrage.

Das Baugesetzbuch (BauGB) regelt die Vorgehensweise der Grundstücksbewertung.

In Baden-Württemberg wird in jeder Gemeinde ein Gutachterausschuss gebildet. Dieser Ausschuss besteht aus dem Vorsitzenden und weiteren ehrenamtlichen Mitgliedern. Der Ausschuss wird mit Pflichten und Rechten ausgestattet, die im BauGB und in der Gutachterausschussverordnung geregelt sind. Dazu gehören u. a. die Erstellung von Gutachten und die Ermittlung der dazu erforderlichen Daten. Desweiteren führt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die Kaufpreissammlung. Sie enthält die Daten aller Grundstückskauffälle der Gemeinde bzw. der Stadt.

 

Weitere rechtliche Grundlagen sind die Wertermittlungsverordnung von 1988 und die Wertermittlunsrichtlinien 2002. Dort werden im Wesentlichen die drei gängigen Verfahren der Grundstückswertermittlung beschrieben, das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.

Grundlage dieser Arbeit war das Sachwertverfahren. Zunächst wurden die in Frage kommenden Objekte der Automatisiert geführten Kaufpreissammlung (AKS) selektiert. Dann wurden diese Objekte in einer Ortsbegehung auf mehrere Merkmale hin untersucht und klassifiziert. Zur Bestimmung der Sachwerte mussten jetzt noch Daten der entsprechenden Bauakten nacherhoben werden. Danach konnten die Daten aufbereitet und die Sachwerte ermittelt werden. Grundlage hierfür waren die Normalherstellungskosten 2000 (NHK), die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen herausgegeben werden. Diese NHK sind in der Maßeinheit Euro je m² Bruttogrundfläche (BGF) angegeben. Der Wert der baulichen Anlagen ergibt sich somit aus der Summe der Werte der Außenanlagen, der besonderen Betriebseinrichtungen, der besonders zu veranschlagenden Bauteile (wie z. B. Balkone, Erker, Vordächer, Dachgauben) und den Herstellungskosten des Gebäudes (Summe der Bruttogrundflächen multipliziert mit dem entsprechenden NHK-Ansatz).

Um den Sachwert des Grundstücks zu erhalten, fehlt jetzt noch der Wert des Bodens. Dieser wurde jeweils so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut (ungedämpfter Bodenwert). Praktisch wurde dies über die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses und die Grundstücksfläche realisiert. Die Summe aus Wert der baulichen Anlagen und Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert des Reihenhausgrundstücks.

Der Sachwertfaktor (SWF) wurde dann wie folgt berechnet:

SWF = normierter Kaufpreis geteilt durch Sachwert, mit normiertem Kaufpreis = Kaufpreis aus AKS plus etwaige Wertminderungen minus etwaige nach dem Kaufzeitpunkt durchgeführte Wertverbesserungen.

Wertminderungen können z. B. aus Bauschäden herrühren. Eine Wertverbesserung ist z. B. eine Neueinrichtung des Bads, obwohl dies zur sachgerechten Nutzung des Objekts nicht notwendig gewesen wäre.

Die Auswertung bestand nun darin, die Sachwertfaktoren und ihre Einflussgrößen zu ermitteln. Dazu konnte die Datenbank AKS des Gutachterausschusses genutzt werden.

Die Bestimmung der unbekannten Regressionskoeffizienten erfolgte mit den Formeln der multiplen Regression. Sie sind vergleichbar mit einer Ausgleichung nach vermittelnden Beobachtungen.

 

Das Ergebnis ist Folgendes:

 

Die Sachwertfaktoren sind vom Sachwert und vom Bodenwertniveau abhängig.

 

Je größer der Sachwert, desto kleiner ist der SWF. Das bedeutet, teure Objekte sind weniger nachgefragt als billige.

 

Je größer der Bodenrichtwert, desto größer der SWF. Das bedeutet, Objekte in guter Lage sind nachgefragter als Objekte in schlechter Lage.

 

Eine Besonderheit dieser Arbeit ist die Miteinbeziehung von sogenannten Umrechnungskoeffizienten. Die NHK 2000 beziehen sich auf das Normgebäude (Satteldach mit einer Dachneigung von 35° und einer Kniestockhöhe von 0,75 m). Etwaige Abweichungen vom NHK-Normgebäude wurden zur Abstellung auf die wertrelevante BGF mittels der Umrechnungskoeffizienten (UK, vom Gutachterausschuss Karlsruhe ermittelt) berücksichtigt. Im Folgenden sind die Ergebnisse (getrennt nach Mittel-, Endhäuser, ohne und mit UK) tabellarisch dargestellt.

Sachwertfaktoren für Mittelhäuser, ohne UK

BW: 270 bis 330 €/m² (mittel) 
BW: 331 bis 475 €/m² (gut bis sehr gut) 
im Mittel: 305 €/m² 
im Mittel: 360 €/m² 
1,19  
1,28 
1,14 
1,23 
1,10 
1,19 
1,06 
1,15 
1,02 
1,10 
0,98 
1,06 
0,94  
1,02 
0,90 
0,98 
0,86 
0,94 
0,83 
0,90 
0,79 
0,86 
0,76 
0,83 

Sachwertfaktoren für Endhäuser, ohne UK

BW: 270 bis 330 €/m² (mittel) 
BW: 331 bis 475 €/m² (gut bis sehr gut) 
im Mittel: 305 €/m² 
im Mittel: 360 €/m² 
1,09 
1,16 
1,05  
1,12 
1,00 
1,07 
0,96 
1,03 
0,91 
0,98 
0,87 
0,94 
0,82 
0,89 
0,78 
0,85 
0,73 
0,80 
0,69 
0,76 

Sachwertfaktoren für Mittelhäuser, mit UK

BW: 270 bis 330 €/m² (mittel) 
BW: 331 bis 475 €/m² (gut bis sehr gut) 
im Mittel: 305 €/m² 
im Mittel: 360 €/m² 
1,25  
1,33 
1,21 
1,29 
1,16 
1,24 
1,12 
1,19 
1,07  
1,14 
1,02 
1,09 
0,96 
1,03 
0,91 
0,98 
0,85 
0,92 
0,80 
0,86 

Sachwertfaktoren für Endhäuser, mit UK

BW: 270 bis 330 €/m² (mittel) 
BW: 331 bis 475 €/m² (gut bis sehr gut) 
im Mittel: 305 €/m² 
im Mittel: 360 €/m² 
1,11 
1,18 
1,06 
1,14 
1,01 
1,09 
0,97 
1,04 
0,92 
1,00 
0,87 
0,95 
0,83  
0,90 
0,78 
0,86 
0,73  
0,81 
0,69 
0,76 

Abschließend kann als Fazit festgehalten werden: Reihenhausgrundstücke verhalten sich ähnlich wie Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke. Die zugehörigen Sachwertfaktoren ändern sich mit der Zeit und müssen deshalb zumindest alle drei bis fünf Jahre neu bestimmt werden.

Der Gutachterausschuss wird die ermittelten Sachwertfaktoren für die Wertermittlungspraxis in geeigneter Form zur Verfügung stellen.